五证不全业主被诉房被腾退 购房人告开发商获赔。证不主被

北京市安衡律师事务所主任 ，全业获首届全国建造范畴百名优异专业律师
、诉房北京市优异律师、被腾北京市百名优异刑辩律师，退购北京市优异律师党员等荣誉；任北京市律协严重杂乱课题组秘书长、房人发商建造工程法令专业委员会参谋组成员等。告开承办的获赔许多严重疑难案子被新闻媒体所报导
。

15年前 ，证不主被韩先生花不到20万元购买了坐落朝阳区黑庄户的全业一套公寓，但由于该项目五证不全 ，诉房迟迟没有拿到房产证
。被腾多年后，退购开发商却以没有商品房预售答应证为由自动申述业主 ，房人发商要求承认最初签定的告开购房合同无效
，许多业主因而拿到了合同无效的判定 。韩先生便是其中之一 。

在被强制履行腾房后 ，韩先生找到律师求助，寻求救助途径 。后经韩先生诉讼
，作为导致合同缔约无效的差错方，开发商终究被法院判定补偿韩先生房子差价及装饰丢失110万元。

卖房没有预售答应。

反以此申述购房人合同无效。

15年前，因接到开发商的广告宣传，韩先生来到坐落朝阳区黑庄户的双旭花园小区看房。其时该小区的联排别墅和公寓住所项目都已被卖得所剩无几，韩先生挑中了一套已是现房的99平方米的公寓
。

2001年7月，两边签定《北京市内销商品房预售契约》，内容显现房子土地运用年限为70年，用处是住所 ，房款总额为19.3万余元 。

交纳了首付款后 ，韩先生对房子进行了一番装饰 ，之后便和爱人住了进去 。但由于开发商五证不全 ，不只房产证办不下来，按揭借款也无法处理 ，因而韩先生迟迟未交纳余款。

2006年今后，同区域房价已上涨不止5倍 。开发商却连续将购房人告上法院 ，要求承认其与购房人签定的房子生意合同无效，回收现已出售的房产，还要求他们付出这些年来的房子运用费，也便是房租
。

开发商给出的理由是：最初售房时髦未获得房子预售答应证 ，依据我国相关法令法规的规则，其与购房人所签定的商品房预售契约应属无效合同。

购房合同不只被判无效。

买房人还要付出多年房租
 。

韩先生是在2008年被开发商告上法庭的。开庭时，开发商自称卖房时已奉告韩先生他们没有预售答应证，但遭到韩先生的否定 。韩先生说
，开发商的理由几乎太可笑了，有哪个开发商会自动奉告买房人自己五证不全？并且他买房时已是现房。

但韩先生和许多被告的业主相同，终究都输了官司。法院承认，到案子审理时，开发商只获得国有土地运用证及建造用地规划答应证，仍未获得涉讼房子地点小区的开工证、商品房预售答应证及房子所有权证
。

2008年6月 ，法院一审判定两边签定的《北京市内销商品房预售契约》无效，韩先生需腾房
，并按每月800元的规范给付开发商房子运用费(自2001年8月17日起至实践腾房之日止)；开发商交还韩先生6.9万余元购房款。

韩先生不服提起上诉，二审被驳回 。后韩先生又请求再审，2009年6月北京高院作出指令二中院再审的决议。同年12月，二中院作出终审判定，依然保持了二审判定
。

2010年头 ，韩先生配偶被法院强制履行腾退了双旭花园的公寓 ，其时在北京只要这一处居所的夫妻俩因无家可归
，曾一度借住在朋友家中。

律师支招申述开发商 缔约差错方应补偿丢失。

此刻 ，韩先生的心里是溃散和愤恨的 。他向律师求助
，问询这种情况下是否还能追查开发商的法令职责 。

潘泽河律师接手此案 ，署理韩先生申述双旭花园开发商，要求其补偿因合同无效给韩先生形成的从头购房溢价丢失和装饰费用。

潘律师以为 ，开发商在无商品房预售答应证的情况下，与购房人签定克己的格局合同即《北京市内销商品房预售契约》 ，导致商品房生意合同被承以为无效，负有彻底职责
。

庭审中，韩先生请求法院对涉案房产进行市场价格的司法鉴定。一开始，评价组织依据成本法对涉案房子进行价格评价，作出的鉴定结论仅为76万元。潘泽河律师提出异议
，以为评价组织选用的评价办法差错，要求评价组织对房子价格以比较法和获益法进行从头估价或价格补正。

法院采用了潘律师的定见，致函要求评价组织依照市场价格对涉案房子进行从头估价。从头估价后的房子价值为133万余元。

法院审理以为，开发商在未获得商品房预售答应证的情况下，以商品房的名义对外出售房子并许诺处理房子生意过户手续 ，之后亦未活跃补办相关手续 ，其对合同无效负有严重差错。依据相关法令规则，合同无效后，因该合同获得的产业应当予以返还，有差错的一方应当补偿对方因而所遭到的丢失  ，两边都有差错的，应当各自承当相应的职责。法院通过归纳考虑后判定双旭地产补偿韩先生房子差价及装饰丢失合计110万元。

双旭地产提起上诉后
，2014年3月
，三中院终审保持原判。尔后，两边达到履行宽和
，韩先生拿到了补偿款 。

据悉，作为第一个申述开发商索要房子溢价丢失并获得成功的业主，韩先生的判定起到了必定的示范作用 。据韩先生了解  ，后来连续有其他业主提起了相似诉讼 。

律师提示 。

血泪经验在先 买一手房有必要看五证。

在双旭花园开发商与另一位业主季女士诉讼的判定书中 ，法院在“经本案查明”部分说到
：“双旭花园项目原为违法建造项目，1997年11月，北京市建造工程项目法律督查领导小组决议对双旭花园项目的占地及修建进行罚款 ，在处分执行的基础上 ，由有关部门别离予以补办合法手续。”

“双旭公司除已获得国有土地运用证及建造用地规划答应证外
，北京市规划委员会、北京市朝阳区教育委员会已赞同其补办规划及相关手续。”

“后本院向北京市规划委员会进行核实，该委答复：从该委2003年5月《关于赞同补办规划手续的函》看 ，双旭公司开发的项目在其时是能够补办手续的 ，但其时双旭公司并未补办。”

这位季女士在提早还清购房借款并将210平方米的联排别墅转卖他人后 ，却被双旭地产申述，并经法院判定最初的购房合同无效 ，导致她被买房人申述 ，背上了120万元的债款 。

潘泽河律师提示 ，商品房生意
，需求“五证完全”。所谓“五证”，是指国有土地运用证、建造用地规划答应证、建造工程规划答应证、建造工程施工答应证和商品房出售(预售)答应证 。因有这些业主的血泪经验在先 ，购房人在签定购房合同前必定要查看开发商的五证原件。